Октябрь на рынке недвижимости стал зеркальным отражением сентября. Продолжились те же тенденции, что и в сентябре: негативные последствия для экономики, особенно в виде роста безработицы, еще не достигли рынка недвижимости, а большое количество сделок свидетельствует о значительно меньшей озабоченности покупателей по поводу эпидемии коронавируса, чем весной.
Эту картину могут нарушить дополнительные ограничения, которые не столь обширны, как в марте-апреле, но все-таки ухудшают экономическую ситуацию. Скорее, следует опасаться спада после быстрого восстановления, что для некоторых секторов может означать гораздо более длительный период восстановления. В связи с уменьшением предложений в новостройках следующие 12 месяцев будут немного менее активными по количеству сделок, а степень влияния цены пока неизвестна. В нескольких сегментах, таких как рынок стандартных квартир в Таллинне, Пярну и Нарве, цены упали, но в большинстве регионов падения цен не произошло.
Эстония
В октябре второй месяц подряд было заключено более 2100 сделок (всего 2190 сделок), в основном из-за большого объема продаж в новостройках на рынке Таллинна. Это лучший результат в этом году, который превысил сентябрьский результат почти на 25 сделок. Количество сделок стабильно хорошее и в остальной Эстонии: лучшие результаты этого года были достигнуты в Харьюском, Пярнуском, Рапласком, Саареском и Валгаском уездах.
Медианная цена сделок составила 1490 €/м2, что означает, что по итогам первых десяти месяцев этого года количество сделок уменьшилось на 9%, но медианная цена увеличилась на 5%. Медианная цена в Харьюмаа составляла 1946 €/м2 (третий месяц подряд выше 1900 €/м2), по сравнению с прошлым годом медианная цена в этом году выросла почти на 8%. По сравнению с первыми десятью месяцами прошлого года медианная цена снизилась в четырех уездах, что связано со структурой сделок, а не со значительным снижением цен. В Тартумаа медианная цена выросла на 9,3% (1495 €/м2), а в Ида-Вирумаа на 5,2% (203 €/м2).
Таллинн
Благодаря совокупному эффекту большого объема реализации предыдущих сделок с новостройками и высокой активности вторичного рынка, октябрь в этом году в Таллинне был самым активным месяцем года. В октябре было заключено 933 сделки, что является очень хорошим результатом, поскольку с 2017 года месячный предел в 900 сделок был превышен всего 7 раз.
На вторичном рынке заключено 624 сделки (в сентябре – 628 сделок), а в новостройках заключено более 300 сделок, что составляет 33%. Отражая высокую долю новостроек, медианная цена поднялась до самого высокого уровня этого года (2097 €/м2), уступая лишь декабрю прошлого года. За первые десять месяцев года медианная цена выросла на 8%, но по сравнению с началом года мы не можем говорить о стабильном повышении цены.
Картина очень разнообразная: в некоторых новостройках упали цены на кладовые и парковочные места, в районе стандартных квартир, или «в горах», мы наблюдали среднюю коррекцию цен на 5%, в то время как в других районах снижения цен не произошло. Как правило, цены упали в регионах, где покупателями являются больше всех пострадавшие во время кризиса люди со средними доходами или доходами менее среднего.
Тарту
Благодаря активному развитию рынка новостроек, в Тарту третий месяц подряд было заключено более 190 сделок. В октябре доля новостроек составила 39% (77 сделок), тогда как на вторичном рынке к концу года рынок по обыкновению успокоился.
Об активности рынка новостроек свидетельствует и тот факт, что в прошлом году за 10 месяцев с новостройками было заключено 25% сделок, а в этом году – 31%. Из-за структуры сделок медианная цена в октябре составила 1587 €/м2, и в отличие от Таллинна, Пярну и Нарвы, по сравнению с началом года уровень цен в Тарту вырос как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке.
Например, по итогам первых девяти месяцев года уровень цен на вторичном рынке вырос на 4% (1324 → 1383 €/м2), а на рынке новостроек – на 10% (1782 → 1969 €/м2).
Медианная цена квартир на вторичном рынке в Аннелинна выросла на 7%: по состоянию на первые 10 месяцев года в самом большом районе Тарту соответствующий показатель составил 1195 €/м2.
Пярну
В Пярну лучший результат года был достигнут в сентябре – 87 сделок, на которые, несмотря на высокий показатель, повлиял активный вторичный рынок. С новостройками было заключено всего 12 сделок, а результат вторичного рынка – 75 сделок – в разрезе последних двух лет был ниже только в мае прошлого года.
Медианная цена в октябре составила 1327 €/м2, что в контексте этого года уступает только марту и маю, причем в последние два месяца доля сделок с новостройками составляла не менее 30%. Хотя по сравнению с прошлым годом цены на рынке новостроек выросли более чем на 10%, мы наблюдаем падение цен на вторичном рынке (особенно в отношении стандартных квартир), как и в Таллинне.
Рынок новостроек в дополнение к более зажиточным пярнусцам поддержали также и покупатели извне; а покупателями на вторичном рынке стали в основном местные жители со средним доходом или доходом ниже среднего, которые больше пострадали в контексте этого года. Это, однако, означает, что разница в цене между старой и новой квартирой увеличивается.
Нарвa
В Нарве было заключено 52 сделки, что по сравнению с сентябрем стало большим шагом назад, но осталось на уровне среднего результата последних лет. На основе сделок за первые десять месяцев этого года медианная цена сделок увеличилась на 3% по сравнению с предыдущим годом, но по сравнению с началом года на вторичном рынке произошла корректировка цен, как в Таллинне и Пярну.
Медианная цена сделок в первом квартале составила 410 €/м2, во втором квартале 395 €/м2 и в третьем квартале – 381 €/м2. Таким образом, сделки совершаются, но из-за неопределенности и падающего спроса заключаются на несколько более низком уровне.
