Прошлый год на рынке недвижимости был неспокойным. На фоне апрельского падения был сделан ряд смелых прогнозов, часть из которых сбылась (рост интереса к недвижимости на территориях рассеянной застройки, обвал рынка краткосрочной аренды), но были и такие прогнозы, которые не оправдались (большое падение продажных цен).
При продолжении механизмов государственной поддержки мы увидим и в новом году низкие ставки по кредитам, а также желание оживить потребление и удержать безработицу ниже критического уровня. В условиях печатания денег стоимость активов продолжает расти, а это означает, что сбережения по-прежнему являются «наказуемым» видом деятельности, и целесообразнее занять позиции на рынке акций или недвижимости. Однако люди не сидели сложа руки, и в декабре количество предложений о продаже упало до самого низкого уровня за десятилетие.
Эстония
В декабре на квартирном рынке Эстонии четвертый месяц подряд было заключено более 2000 сделок (точнее 2076 сделок). По большей части объемы продаж были стабильными, но из-за новых ограничений мы увидели более сильное снижение в Ида-Вирумаа (197 → 174), а также в Ляэне-Вирумаа (90 → 47). Медианная цена сделок была рекордной (1663 €/м2), на что повлияла более высокая доля новостроек в конце года.
В целом за год заключено 21 902 квартирных сделки, что на 5,5% меньше, чем в 2019 году. Таким маленьким количество сделок в последний раз было в 2016 году. Однако медианная цена сделок увеличилась на 5,8% до 1474 €/м2.
Продажи домов и дач за год выросли на 6%, и эта тенденция была преобладающей, снижение наблюдалось только в уездах с дефицитом активов. Поскольку вакцинация проходит медленно, а новые штаммы, против которых вакцина может отсутствовать, продолжают создавать неопределенность, большой интерес к приобретению частных домов, дач и жилых участков сохранится и в этом году.
Таллинн
Третий месяц подряд в Таллинне было заключено более 900 квартирных сделок. Если в ноябре продали 993 квартиры, то в декабре – 955. Как и в ноябре, доля новостроек составила почти 40%.
Как обычно, в конце года доля новостроек была выше, поэтому медианная цена сделок впервые превысила 2200 €/м2 (точнее 2279 €/м2).
В целом за год по сравнению с 2019 годом количество сделок с квартирами в Таллинне уменьшилось на 9% (9784 → 8900), т. е. впервые с 2015 года было заключено менее 9000 сделок за год. Вместо ожидаемого падения цен мы увидели рост на 8,6% (1893 → 2055 €/м2). Квартир в новостройках было продано на 150 больше, чем в прошлом году (2787 → 2936), а на вторичном рынке мы увидели снижение почти на 15% (6997 → 5964). Такое структурное изменение привело к увеличению доли новостроек с 28,5 до 33,0% и установлению новых ценовых рекордов.
С начала года в связи с уменьшением объема новостроек и уменьшением объема предложений вторичного рынка мы ожидаем снижения количества сделок – наряду с более длительными периодами продаж новых квартир мы видим успешный ход небольших по размеру и более дорогих проектов, а также смелое продолжение застроек в окрестностях Таллинна.
Тарту
Последний месяц года на квартирном рынке Тарту также был очень активным – в декабре было заключено 198 сделок (более 170 сделок в течение шести месяцев подряд), и впервые медианная цена превысила 1700 €/м2 (точнее 1740 €/м2). Декабрьскую статистику поддерживали квартиры в новостройках, доля рынка которых составила почти 44%, при этом на вторичном рынке было заключено шестой месяц подряд более 100 сделок.
В целом в 2020 году высокий спрос во второй половине года не смог переломить весенний спад. Количество сделок с квартирами снизилось на 5,6% (2011 → 1899), но в результате роста объемов новостроек и цен на них, а также ценовой стабильности вторичного рынка медианная цена увеличилась более чем на 10% (1444 → 1598 €/м2).
В связи с увеличением количества разрешений, выданных на строительство многоквартирных домов, в ближайшие годы новые застройки будут продолжать успешно развиваться.
Пярну
В конце года пярнуский рынок был активен. В декабре была заключена 81 сделка с квартирами, в то время как в предыдущие два декабря – менее 50. За большим объемом стоит почти 40% новостроек, поэтому медианная цена сделок впервые превысила 1500 €/м2.
В целом за год количество сделок в Пярну сократилось менее чем на 3% (894 → 870), в то же время, несмотря на снижение цен на типовые квартиры, медианная цена выросла на 1,5% (1244 → 1263 €/м2).
Поскольку одним из ключевых слов как прошлого, так и начинающегося года являются местные инвестиции, мы ожидаем продолжения повышенного спроса на роскошную и уникальную недвижимость на рынке летней столицы. Если экономические показатели и показатели здоровья не улучшатся, то мы также ожидаем стабильного спроса на типовые квартиры и более дешевую недвижимость.
Нарва
Ужесточение ограничений, введенных с 12 декабря, не повлияло на рынок сельского жилья в Ида-Вирумаа, но существенно повлияло на квартирный рынок. Если в ноябре в Йыхви, Кохтла-Ярве и Нарве было заключено 24, 72 и 59 квартирных сделок соответственно, то в декабре было заключено 18, 64 и 48 сделок. Из крупных городов по сравнению с ноябрем количество сделок увеличилось только в Силламяэ.
Однако уменьшение количества сделок не было равномерным в разрезе квартирных площадей: количество сделок с большими квартирами в Нарве оставалось стабильным, в то время как с квартирами до 41 м2 было заключено на 11 сделок меньше. Медианная цена проданных в Нарве квартир даже выросла (418 → 431 €/м2).
Однако в конце года мы увидели рост цен в Нарве менее чем на 3% (391 → 401 €/м2). Количество сделок в Нарве снизилось на 11,3%, что больше, чем в других крупных городах. Количество предложений в Нарве за год уменьшилось на пару сотен, что говорит о том, что в сегодняшней нестабильной ситуации многие отказались от продажи квартир.
