Если в мартовском обзоре рынка можно было говорить о негативном влиянии чрезвычайного положения на вторую половину месяца, то апрельская статистика сделок была полностью под его влиянием. Тем не менее в последнюю неделю месяца наблюдалось увеличение активности, что, вероятно, вместе со снятием ограничений чрезвычайного положения окажет положительное влияние на следующие месяцы. Вызванный коронавирусом шок и последующий экономический спад еще не повлияли на рынок недвижимости: например, более четкая картина с точки зрения цен проявится примерно через полгода. Поскольку этот кризис начался не на рынке недвижимости, последствия кризиса намного слабее, чем в 2008–2009 годах.
Эпидемия коронавируса затронула все сегменты недвижимости, хотя и по-разному. Первым под удар попал рынок краткосрочной аренды недвижимости, что привело к активному движению такой недвижимости на долгосрочный рынок. Однако это означало больше предложений и ценовое давление на рынке аренды, что привело к активным переговорам о ценах, в результате которых цены такой недвижимости упали на 20–30 %. В апреле прошлого года на портале недвижимости KV.EE было 1908 объявлений о сдаче в аренду в Таллинне и 420 объявлений в Тарту, а сейчас размещено 3233 и 782 объявления соответственно. Также снизился интерес к приобретению инвестиционных квартир.
Число сделок на рынке квартир в апреле сократилось почти на 40 % по сравнению со средним показателем за предыдущие 12 месяцев, рынок отдельно стоящих домов и коттеджей упал более чем на 20 %, хотя спустя всего месяц все еще сложно говорить о начале процесса обзаведения землей. Хотя маклеры по всей Эстонии подтвердили большой интерес людей к загородным домам, участкам и коттеджам: активен как рынок продаж, так и рынок аренды. Это может означать, например, что рынок квартир после кризиса может восстанавливаться медленнее, чем рынок домов.
Продажные цены по всей Эстонии оставались стабильными, хотя площадка для торга явно более гибкая, но статистика как новостроек, так и вторичного рынка еще не показывает тенденцию к снижению цен. Из-за консервативной кредитной политики банков, а также из-за того, что многие строят на свои собственные средства, ликвидность застройщиков сегодня все еще очень хорошая, и, если проект не поддерживается более рискованными механизмами, нет повода для беспокойства. Стабильность цен также поддерживала стабильный объем продаж, и многие владельцы, вероятно, все еще надеются получить цену, близкую к вершине рынка, вместо того чтобы продавать недвижимость со значительной скидкой шесть месяцев спустя.
По предварительным данным, в апреле было заключено 1179 сделок с квартирами, что почти на 800 сделок или на 40 % меньше, чем в среднем за предыдущие 12 месяцев. По сравнению с мартом рынок упал на 35,6 %, если не считать небольшой размер рынка во многих уездах, снижение было довольно широкомасштабным — от 30 до 45 %. В Харьюмаа было заключено менее 600 сделок (на 44 % меньше, чем в среднем за предыдущие 12 месяцев), менее 250 сделок (-16,9 %) в Тартуском уезде и 204 сделки (-46,7 %) в Ида-Вирумаа.
В апреле медианная цена сделок была все еще достаточно близка к пиковому значению, даже превышая результат марта. Показатель за апрель — 1492 €/м2 — был ниже только в декабре предыдущего года и в феврале этого года. Самой высокой медианная цена сделок была в Харьюмаа (1855 €/м2), за ним следовали Тартумаа (1387 €/м2) и Пярнумаа (1045 €/м2). Хотя на Сааремаа было заключено всего 9 сделок, медианная цена этих сделок также была выше, чем в среднем за предыдущие 12 месяцев.
Таллинн
В Таллинне было заключено 455 сделок, что на 44 % меньше, чем в среднем за предыдущие 12 месяцев. Снижение числа сделок как на вторичном рынке, так и рынке новостроек было довольно схожим, хотя причины были разными. На вторичном рынке было заключено чуть более 300 сделок, что на 45 % меньше, чем в среднем за предыдущие 12 месяцев, но поскольку сделки с новостройками были заключены в основном ранее, более значительные статистические изменения в этом сегменте будут видны осенью. В апреле снижение произошло в основном за счет уменьшения объема. Согласно публичному предложению, на рынок новостроек также повлияло снижение числа сделок в апреле на 40 %, при этом было продано около 150 квартир вместо предыдущих 250. Поэтому период продажи имеющихся в наличии квартир увеличился с менее чем 9 месяцев до более чем 13 месяцев. Медианная цена сделок составила 1992 €/м2, что аналогично мартовскому показателю, снижение цен в основном связано со снижением спроса, хотя, например, сделки с квартирами в спальных районах в апреле не показали снижения цен.
Тарту
В Тарту было заключено 95 сделок, по сравнению со средним показателем за предыдущие 12 месяцев число сделок сократилось почти на 45 %. Снижение было бы еще больше, но ранее согласованная продажа новых квартир, теперь учитываемая как операции с недвижимостью, помогла числам выглядеть немного лучше. Было заключено 34 сделки с новостройками, то есть больше, чем в январе, феврале или марте, тогда как на вторичном рынке было заключено на 50 % меньше сделок, чем в среднем за последний год.
Тем не менее из-за 36 % доли сделок с новостройками в Тарту средняя цена сделок была рекордной и достигла почти 1600 €/м2. Однако ценовое давление ощущается уже сейчас, но статистика должна полностью отразить новую рыночную ситуацию не раньше конца осени.
Пярну
В апреле в Пярну была заключена 41 сделка купли-продажи, что было самым низким показателем за последние пять лет. По сравнению со средним показателем за последние 12 месяцев летнюю столицу настигло почти 50 % снижение числа сделок. Снижение произошло главным образом на вторичном рынке, поскольку сделки с новостройками отражают в основном ранее заключенные долговые операции. Например, в апреле прошлого года на вторичном рынке было заключено 69 сделок, в этом году — только 33. Как и в других регионах, изменение медианной цены сделок было менее заметным, в апреле показатель составил 1125 €/м2. Впереди у Пярну будет довольно трудное лето: из-за ограничений на поездки и снижения доверия потребителей пострадал рынок краткосрочной аренды, и традиционно сильный туристический сектор также будет испытывать трудности.
Нарва
На нарвском рынке произошло несколько более умеренное снижение числа сделок — на 32 % — по сравнению со средним показателем за предыдущие 12 месяцев: было заключено 44 сделки. Однако по сравнению с апрелем прошлого года рынок уже упал на 40 %, т. е. так же резко, как и в остальной части Эстонии. Известно, что март все еще был довольно активным (74 сделки), поэтому ограничения, введенные позднее Россией, полностью проявились в апреле. Продолжение ограничений в отношении России, вероятно, окажет большее влияние на Нарву, чем на остальную часть Ида-Вирумаа, поскольку ее экономика более тесно связана с восточным соседом. Так же мало сделок было заключено в январе 2018 года, в то время как средняя цена сделок в Нарве снизилась по сравнению со средним показателем за последние 12 месяцев на 5 % до 379 €/м2. Как и в остальной части Эстонии, в Ида-Вирумаа увеличилась доля запросов на недвижимость в сельской местности.
