Хотя прошедшее полугодие продолжают помнить как наилучшее и самое позитивное за последнее время, вторые полугодия 2010 и 2011 годов по количеству сделок были похожими. Если в позапрошлом году активность повысил скорый приход евро, то в прошлом году рынок оживило значительно возросшее число инвесторов. Но неуверенность возросла.
Прежде всего, немного о цифрах. В Эстонии во II полугодии 2011 года было заключено 17 747 сделок купли-продажи недвижимости, что на 4,2% больше, чем за тот же период в позапрошлом году. Общая стоимость проданного имущества, однако, заметно выросла на 20% или до 824 миллионов евро.
В прошедшем полугодии продали 7052 квартиры, что, по сравнению со II полугодием 2010 года, когда владельцев поменяли 6907 квартир, на 2,1% больше. Если во второй половине 2010 года медиана цены за квадратный метр стоила 628 евро, то во II полугодии 2011 года – 691 евро. Это составляет годовой рост 10 процентов.
Покупали более дорогие квартиры
То, что годовой рост числа сделок остаётся в среднем в пределах нескольких процентов, но цены сделок возросли не менее чем на 10 процентов, указывает на несколько тенденций, которые и характеризуют рассматриваемое полугодие больше всего.
Во-первых, тон задал заметно более активный рынок новых разработок, который, например, в Таллинне поднял медиану цены квадратного метра квартир за год на 13,3 процента или до 943 евро, без значительного роста цен на квартиры на вторичном рынке.
На рынке новых разработок делали всё больший акцент на качество, не на количество, что ознаменовалось тем, что быстро нашли хозяина квартиры, находящиеся в хорошем месте и в качественном доме. И это даже в случае, если здания ешё реально не существовало.
Стоит, однако, заметить, что покупатель не бежит штурмом на переоценённые квартиры – в столице есть, как минимум, несколько новых многоквартирных домов, в которых в течение года не было продано ни одной квартиры, так как уровень цены был слишком высок.
Неуверенность заставила инвестировать
Характеризующий рынок недвижимости рост неуверенности и волнение за будущее еврозоны во втором полугодии усилились. Хотя это не ознаменовалось охлаждением рынка недвижимости. Напротив – на квартирном рынке появились местные небольшие инвесторы, которые начали вкладывать сбережения в более дешёвые жилые помещения. Выбор пал как на комнатки в общежитиях, так и на 1- и 2-комнатные квартиры в панельных домах.
Те, у которых денег больше, инвестировали в качественные квартиры в центре города с предполагаемым хорошим доходом от аренды, что во второй половине года обусловило некоторое уменьшение предложений продажи хороших квартир.
Лидер роста – рынок аренды
Во втором полугодии больше других секторов предметом для разговора на рынке недвижимости стал рынок аренды. Вопрос уже заключался не только в сезонном осеннем росте, а в том, что многие предпочитают арендные квартиры, как вынужденно, так и всё больше добровольно.
Хотя некоторые участники рынка стали называть ситуацию арендным бумом, но до этого далеко. Ценовой уровень не имеет значительного роста, и с большой вероятностью этого и не случится, так как у людей есть конкретный предел, выше которого они платить не пожелают. Также большинство квартир, купленных в качестве инвестиции, сразу же идут на рынок аренды, что держит число предложений на относительно высоком уровне. Всё-таки, большая активность на рынке аренды создала дефицит находящихся в центре Таллинна высококачественных квартир.
Качественное бюро в цене, инвестиций мало
На рынке коммерческих площадей увеличился спрос на конторские помещения А-класса, что повлекло за собой рост цен на аренду. В то же время таких площадей на рынке появилось мало и количество свободных сильно уменьшилось.
Полугодие было весьма скромным в области инвестиций. Ожидаемого крупного вторжения финских инвесторов не случилось. Из стоящих упоминания сделок можно выделить приобретённый BPT Бизнес-центр Lincona в Таллинне на Пярнуском шоссе, продажу здания Департамента Статистики на улице Эндла, продажу технических помещений в Технопарке в Юри, и состоявшуюся в конце года сделку с Торговыми Домами на Пярнуском шоссе, которая заключена между связанными участниками, но на рыночных условиях.
Ожидаемого изменения уровня доходности в 2011 году не произошло. Если считалось, что ожидаемая доходность снизится на приблизительно 0,5-1%, то действительность показала, что из-за немногочисленности сделок, доходность осталась на прежнем уровне, что в случае конторских помещений хорошего качества составляет 9%, в случае торговых площадей 8,5% и в случае технической и стандартной производственной площади 9,5-10%.
Останется так, как было
В начавшемся полугодии не ждите больших перемен. В зимнем сезоне количество сделок на некоторое время уменьшится, чтобы весной вновь возрасти.
Может слегка замедлиться приход на рынок развивающихся проектов, потому что “остатки на складе” новых квартир, особенно в пригородах и окрестностях Таллинна, снова увеличились. Также вместо строительства масштабных квартирных домов мы будем чаще наблюдать реновацию старых зданий.
Выше средней цены на недвижимость держатся, в первую очередь, новые объекты, в то время как находящиеся в спальных районах квартиры вторичного рынка остаются на прежнем уровне.
На рынке коммерческих площадей существенных изменений не наступит, и новых предложений об аренде будет мало. Поскольку уменьшающееся количество предложений улучшило денежный поток, должна увеличиться готовность владельцев к продаже объектов.