Последний квартал 2008 года на рынке недвижимости Харьюмаа выдался пессимистичным. Количество сделок купли-продажи жилплощади снизилось до уровня 2002 года, наибольшее снижение цен пришлось на последние месяцы года. Рынок бизнес-площадей чахнет, поскольку сделки совершаются реже, а цены на аренду испытывают сильное давление.
Цены в 2005 году
Цены на квартиры и особняки с пиковой точки летом 2007 года снижаются уже примерно полтора года. Общее понижение цен, по данным Земельного департамента, за это время составило в части квартир в среднем 30%, в части земельных участков под жилищное строительсто – 30-40%, а в части особняков около 25%. В течение последнего квартала цены, в зависимости от региона и других факторов, снизились в среднем на 5-15%. Более заметное снижение постигло цены на типовые квартиры в спальных районах и посредственные новостройки – как в центре, так и на окраинах. Наибольшему снижению цен также подверглись т.н. участки «в чистом поле» и коробки домов – снижение цен на такие объекты местами достигает 50%. Продавцам трудно приспособиться к быстрому падению цен, и потому среди предложений можно в одной ценовой категории обнаружить как требующие ремонта, так и реновированные типовые квартиры, как дома в виде коробки, так и готовые особняки. Поскольку цену определяет рынок, а не продавец, то подобная аномалия может царить только в ценах предложения, но не в ценах сделок.
Сделок совершено меньше, чем в 2003 году
Количество сделок с жилплощадью сокращается со середины 2006 года, к сегодняшнему дню оно достигло уровня 2002 года. Число сделок по сравнению с пиковыми показателями сократилось в отношении квартир в среднем на 50-70%, участков под жилищное строительство – примерно на 80% и особняков – примерно на 70%. Это означает, что во время бума совершалось в 3,5 раз больше сделок, чем сейчас. Столь резкое снижение сделочной активности за 2,5 года и продолжающееся избыточное предложение будет тянуть цены вниз и в дальнейшем. Число сделок в ноябре и декабре было небольшим и такой же пассивности можно ожидать в следующем квартале. Вероятно, январь покажет еще меньше сделок и еще большее снижение цен. И, хотя предложение жилплощади в последнее время значительно не выросло, при сегодняшних объемах сделок существующих квартир хватит на пару лет.
Малая ликвидность коммерческих земель
Рынок бизнес-площадей в последнем квартале также оказался малоактивным. Наименьшей ликвидностью на рынке бизнес-площадей обладают земли под коммерческую застройку. Цены на землю в 2005-2006 гг. стремительно росли и в течение последнего года появилось давление в сторону их снижения. Несмотря на упадок цен, интерес к данному сектору остается низким. Причиной отсутствия ликвидности стал практически полный отказ кредитных учреждений от финансирования развития земель и недвижимости. За последние 1,5 года в Харьюмаа с участками коммерческого назначения совершалось в среднем по 10 сделок в квартале. Сегодня на рынке явно избыточное предложение земель, но несмотря на это многие продавцы в своих ожиданиях еще находятся в периоде бума. В секторе складских и производственных площадей в течение последнего квартала крупных изменений не произошло. У многих предприятий высвободились лишние площади, которые они пытаются сдавать. Количество сделок со складскими и производственными площадями было также небольшим, поскольку вопрос финансирования – не только внутренний, он мешает и деятельности зарубежных инвесторов. До сих пор сохраняется надежда на дальнейшее понижение цен, отчего увеличения количества сделок можно ожидать только после первых признаков улучшения условий финансирования и общего состояния экономики.
Широкий выбор офисных зданий
В конце 2008 года было завершено строительство многих офисных зданий, в последнем квартале разрешение на использование было выдано на 54 000 m2 новых офисных площадей. Всего в 2008 году было выдано разрешение на использование почти 85 000 m2 офисной площади. С учетом объемов в стадии завершения, в нынешнем году можно прогнозировать несколько меньшие количества. Из-за быстрого роста предложения и одновременного падения спроса снизились арендные ставки и выросло количество вакансий. Оценочное снижение арендных ставок составило на окраинах 10-30%, в центре – 5-15%. Наибольшее число вакансий наблюдается именно в новых, свежепостроенных зданиях, где незанятые площади составляют иногда до 50%. В старых функционирующих офисных зданиях центральной и старой части города текучесть арендаторов ниже, но несмотря на это идет торговля по арендным ставкам. В нынешней ситуации владельцы готовы серьезно потрудиться ради сильных и стабильных крупных арендаторов.
На рынке торговых площадей большинство торговых предприятий заметили существенное снижение оборота – посетители есть, но покупают они заметно меньше прежнего. Магазинам еще хватает клиентов, но в дальнейшем намечается сокращение потребления, которое еще только начинает оказывать свое влияние. Цены на торговые площади в торговых центрах не изменились, но арендные ставки на улицах с пешеходным потоком, а тем более отдаленных улицах, снизились. Вакантность подобых площадей выросла из-за снижения спроса. В прошедшем году были выданы разрешения на использование почти 50 000 квадратных метров торговых площадей. Из наиболее крупных магазинов были открыты первый этап Tähesaju City в Ласнамяэ и пристройка торгового центра Rocca al Mare.
Прогноз на 2009 год
- Новых застроечных проектов инициироваться не будет, поскольку на освоение сегодняшнеих объемов уйдет года два.
- Сделочная активность будет держаться на низком уровне, по меньшей мере, в первой половине 2009 года.
- В секторе бизнес-площадей продолжится давление в сторону снижения цен как в части аренды, так и продажи.
- Ради сильных и стабильных арендаторов владельцы офисных зданий готовы поднапрячься и гибко относиться ко всем условиям.
- Когда ожидания на будущее станут позитивными, тогда за полгода-год на рынке появятся капитализованные инвесторы, готовые вкладывать свои деньги.
Андрес Халль
Исполнительный директор фирмы Uus Maa Kinnisvarakonsultandid