– Продажа предмета недвижимости, членства в домовом сообществе или пая жилищного товарищества физическим лицом регулируется статьей 15 Закона о подоходном налоге. Часть 1 данной статьи устанавливает обязательство по подоходному налогу в случае прибыли, полученной от отчуждения любого имущества. В части 5 той же статьи перечислены различные ситуации, когда полученная от продажи недвижимости прибыль не облагается налогом.
В большинстве случаев продажа недвижимости не облагается налогом именно потому, что человек использовал недвижимость до продажи в качестве своего места жительства. По этой части с нынешнего года вошло в силу ограничение, по которому физическое лицо может продавать без уплаты налога одно жилье в течение двух лет.
Если в течение двух лет произойдет продажа более одного жилья, то в случае продажи второго и каждого последующего жилья облагается налогом получаемая от продажи имущества прибыль, означающая, другими словами, разницу между стоимостью приобретения имущества и оговоренной в договоре о продаже продажной ценой. Ставка подоходного налога – 21 процент.
Например, если продавец продает используемую в качестве постоянного места проживания квартиру, то не надо платить подоходный налог с прибыли, полученной от продажи. Если же он захочет продать в течение двух лет еще одну квартиру, то обязан заплатить подоходный налог.
При налогообложении из суммы продажи вычитают стоимость приобретения. Стоимостью приобретения являются все сделанные налогоплательщиком и документально подтвержденные затраты, связанные с приобретением, улучшением и дополнением имущества, в том числе выплаченные комиссионные платы и пошлины. То есть я рекомендую в любом случае сохранять все чеки и счета, подтверждающие расходы, например, на ремонтные материалы или ремонтные работы, поскольку позднее они могут понадобиться при продаже жилья.
Предположим, что продавец купил квартиру за 15000 € и продает за 20000 €, из которых на плату нотариусу, госпошлину и плату маклеру уйдет в общем 1000 €. В этом случае налогооблагаемая сумма составит: 20000 € – 15000 € – 1000 € = 4000 €. С них и придется заплатить подоходный налог в размере 21%. Если же продавец произвел документально подтвержденные расходы на ремонт квартиры, то и эти затраты можно вычесть из налогооблагаемой суммы.
В сегодняшней практике отмечается, однако, много случаев, когда стоимость приобретения жилья, купленного во время бума недвижимости, оказывается выше продажной цены. То есть нет и обязательства по подоходному налогу.
Кроме того, надо помнить, что если недвижимость непосредственно перед продажей частично или полностью использовали в предпринимательстве, то освобождение от налога действует только для той части недвижимости, что использовалась в качестве жилья. Например, владелец может утратить право на освобождение от налога на прибыль, полученную от продажи недвижимости, в случае если непосредственно перед продажей недвижимость сдавали в аренду.
Подоходным налогом не облагается принятое наследное имущество и возвращенное в ходе реформы собственности имущество. Точнее, тогда от подоходного налога освобождается прием этого имущества, но не продажа. Если возвращено противоправно отчужденное в советское время имущество и его используют в качестве места проживания, то при его продаже подоходный налог платить не нужно.
Не облагается также налогом плата за принудительное отчуждение и компенсация при принудительном отчуждении – то есть если отчуждение происходит, например, без согласия землевладельца, но в общих интересах, за плату (компенсацию) за принудительное отчуждение. В качестве примера можно привести строительство участка дороги Йыхви-Кукрузе, когда владельцы принудительно отчужденных земельных участков не должны были платить подоходный налог с полученных компенсаций.
К примеру, при продаже дачи или садового дома получаемая прибыль не облагается налогом в случае, если дача и садовый дом находились в собственности налогоплательщика не менее 2 лет и площадь недвижимости равна максимально 0,25 га. Таким образом, при покупке садового дома или дачи полезно учитывать и этот нюанс.