Март традиционно является месяцем оживления рынка недвижимости. На протяжении последних пяти лет, по сравнению с январем и февралем, в марте продавалось в среднем на 316 квартир больше. В марте текущего года было заключено 1836 сделок, то есть на 118 сделок больше, чем в феврале. В общей сложности в I квартале было заключено 5247 сделок, что на 139 сделок меньше, чем в минувшем году. Количество сделок возросло только в четырех уездах, а падение сильнее всего сказалось на Ида-Вируском (-45 сделок) и Пярнуском уездах (-33 сделки). В Харьюмаа, где, по сравнению с другими уездами, рынок больше зависит от цикла строительства нового жилья, было заключено на 23 сделки меньше, но медианная цена возросла на 7%. Одна из важнейших причин падения численности населения – демографические тенденции. За последние пять лет население Харьюского уезда выросло на 6,5%, в то время как на остальной территории Эстонии оно снизилось на 5,2%.
Медианная цена, в основном, тесно связана со структурой сделок, особенно в регионах, где количество сделок низкое. Так, в Йыгевамаа медианная цена сделок выросла примерно на 21%, в то время как на Хийумаа, где состоялось 11 сделок, медианная цена снизилась более чем на треть, а в Вильяндиском уезде – на 23%. В общей сложности, по сравнению с I кварталом предыдущего года, медианная цена возросла примерно на 11%, достигнув значения 1348 евро/м2, то есть самого высокого в истории уровня.
Поскольку в марте минувшего года в Таллинне было заключено рекордное количество сделок за пять лет – 1012, число сделок в I квартале по сравнению с тем же периодом предыдущего года упало, хоть и всего на 7 сделок. Благодаря активному строительству нового жилья, которое подняло цены практически в каждом сегменте, медианная цена сделок возросла на 6,4%. В первом квартале года сделки с первичной недвижимостью составили примерно 33% от общего количества сделок, и по сравнению с прошлым годом их доля на рынке выросла на 6%.
Движение рынка в сторону спекулятивной фазы принесло с собой повышение количества крупномасштабных проектов по строительству нового жилья в пригороде, в результате чего за 2012 – 2017 годы доля сделок в Хааберсти, Ласнамяэ и Мустамяэ выросла на 6%, а в центре города и районе Пыхья-Таллинн снизилась на 5%. В двух последних районах в I квартале по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом было заключено соответственно на 39 и 91 сделку меньше. По сравнению с минувшим годом число сделок больше всего выросло в Кристийне (+83), что объясняется, в основном, имущественно-правовыми сделками с первичной недвижимостью, связанными с Pro Kapital. Медианная цена, по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом, повысилась во всех районах и наряду с уже упомянутым районом Кристийне (+15,4%) продемонстрировала значительный рост также в Хааберсти (+12,0%).
Из крупных городов мы предсказывали в текущем году рост рынка недвижимости в Тарту, так как год назад здесь имело место аномальное в контексте Эстонии снижение количества сделок. Как мы и прогнозировали, в первом квартале нынешнего года рынок в Тарту был активным – количество сделок выросло на 54, а медианная цена – на 13,2%. Причиной подъема рынка стал большой объем строительства нового жилья (около 24%), наибольший вклад в который внесли микрорайон Рянилинна, а также расположенный в районе Юлейыэ жилой комплекс «Три Брата».
В Пярну, где объем строительства нового жилья еще меньше, чем в Тарту, а потому рынок подвержен более значительным статистическим колебаниям, количество сделок упало на 23, однако медианная цена продолжила свой интенсивный рост, начавшийся в 2017 году, увеличившись на целых 17,9%.
В Нарве рынок по-прежнему переживает период спада, начавшийся в 2015 году с окончанием крупных строительных работ. В первом квартале было заключено на 37 сделок меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Медианная цена в Нарве на протяжении последних лет остается стабильной – от 400 до 450 евро/м2. В первом квартале она практически совпала с показателем за минувший год – 418 евро/м2.
Среди остальных регионов Эстонии в статистике сделок всё большую роль играют волости, расположенные поблизости от Таллинна. Население волостей Харку, Раэ, Сауэ и Виймси, больше всего выигрывающих за счет своего расположения, за последние пять лет выросло примерно на 8300 жителей. В плане медианной цены сделок эти регионы уступают только Таллинну – по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом, в волостях Харку и Сауэ медианная цена сделок выросла более чем на 15%, а в волостях Раэ и Виймси, где рынок строительства нового жилья быстрее оправился от кризиса, – чуть более чем на 5%.
Наиболее активным самоуправлением по-прежнему остается город Кохтла-Ярве, хотя за последние три квартала, по сравнению с показателями двухлетней давности, здесь было заключено на 20 сделок меньше. Среди других крупных центров медианная цена значительно возросла в Раквере и Вильянди – по сравнению с прошлогодними показателями на 25,4% и 20,5% соответственно, достигнув в первом квартале величины более чем 700 евро/м2. Наряду с другими факторами быстрому росту способствовало снижение количества предложений.
