Обзор рынка сентябрь 2017

Закончился сентябрь и уже можно делать первые выводы относительно рынка недвижимости в нынешнем году, поскольку три четверти года уже прошло, а цыплят, как говорится, по осени считают. За девять месяцев 2017 года по сравнению с 2016-м увеличилось как количество сделок, так и медианная цена. За девять месяцев в Эстонии была заключена 16 501 сделка, и по сравнению с прошлым годом количество сделок возросло на 1215, или на 7,9%. Медианная цена сделок увеличилась за это же время на 6% (1140→1208 EUR/м2). В сентябре количество сделок по сравнению с активным сентябрем все же немного снизилось (2082→1915), и медианная цена также упала (1255→1219 EUR/м2), однако, как мы помним, август выдался исключительно активным именно в плане продажи новых квартир.

Активность рынка поддерживается за счет благоприятной рыночной конъюнктуры, положительное влияние на которую оказали быстрый рост зарплат, низкие процентные ставки, низкая безработица и ряд других факторов, благодаря которым перспективы домохозяйств на будущее, по оценкам Эстонского института конъюнктуры, оптимистичны.  Вследствие этого, по крайней мере в ближайшее время, сохранится высокий интерес к приобретению недвижимости, и вследствие активности рынка новостроек будет продолжаться рост как числа сделок, так и цен на недвижимость, хотя и не такими бурными темпами, как три-четыре года назад.

Данные: Земельный департамент

Из 1915 заключенных сделок купли-продажи больше всего традиционно приходится на Харьюмаа – 1014 сделок, или 53,0% от общего количества сделок. В общем числе сделок по Харьюмаа львиную долю составляют сделки, заключенные в Таллинне, удельный вес которых в сентябре составил 81,4%. По сравнению с августом количество сделок в Харьюмаа сократилось на 121 (-10,7%), медианная цена снизилась на  1,9%, удерживаясь на уровне 1595 EUR/м2.

По количеству заключенных сделок за Харьюмаа традиционно следуют плотнонаселенные уезды, или Тартумаа ‒ 227 сделок, Ида-Вирумаа ‒ 193 сделки и Пярнумаа ‒ 117 сделок. По сравнению с августом количество сделок увеличилось в пяти уездах, наибольший рост наблюдался в Пярнумаа, где августовский спад сменился в сентябре уже ставшим обычным за последние годы числом сделок. Более чем на 10 выросло количество сделок, заключенных в Ида-Вирумаа, где, как и во многих других уездах, 2017 год выдался более активным, чем предыдущий год. Больше всего количество сделок снизилось, помимо Харьюмаа, в Тартумаа (-34) и Ярвамаа (-26). Для обоих уездов август оказался рекордным в отношении среднего за год показателя, а в сентябре произошел откат к привычному уровню.

По медианной цене за Харьюмаа вновь следуют Тартумаа (1218 EUR/м2) и Пярнумаа (1026 EUR/м2). В сентябре медианная цена повысилась в восьми уездах, больше всего в Ляэнемаа (+74,1%), Пылвамаа (+54,2%) и Ярвамаа (+54,1%), больше всего снизилась медианная цена в Валгамаа (-38,1%) и Ляэне-Вирумаа (-23,8%), однако в маленьких уездах вследствие низкой медианной цены различия в абсолютных цифрах слаборазличимы, и в следующем месяце, скорее всего, вновь будет наблюдаться регрессия по отношению к средним показателям.

Данные: Земельный департамент

В Таллинне количество сделок сократилось несколько меньше, чем в Харьюмаа. По сравнению с прошлым месяцем в Таллинне было заключено на 43 сделки меньше, а медианная цена снизилась на 2,9%. Заметное влияние на таллиннский рынок вновь оказало количество вещно-правовых договоров по новостройкам – юридическими лицами по всем объектам недвижимости было совершено на 264 сделки по отчуждению меньше, из них наибольшего внимания заслуживают квартирные собственности. В общей сложности в сентябре было заключено 825 сделок, медианная цена которых составила 1662 EUR/м2.

Данные: Земельный департамент

Интерес к новостройкам позволяет лучше всего объяснить статистику отчуждателей по сделкам с недвижимостью, поскольку она отражает наряду с квартирными собственностями также недвижимые вещи. Как уже упоминалось, юридические лица заключили на 264 сделки продажи меньше, чем в августе, что снизило долю юридических лиц в продаже в целом до 44,8%; это самый низкий за год уровень, указывающий на то, сколь хрупок рынок новостроек в Таллинне. В целом же рынок новостроек сохраняет активность, в течение последних 12 месяцев юридическими лицами был продан  51% квартир, т.е. больше, чем частными лицами.

В общей сложности доля юридических лиц в сделках по продаже составила в сентябре 44,8%, доля частных лиц из числа граждан Эстонии составила 42,8%, доля иностранцев ‒  8,3%, на остальных пришлось 3,1%.

Данные: Земельный департамент

Изменение количества вещно-правовых договоров по новостройкам наглядно отразилось и на статистике по частям города Таллинна, где выборка еще меньше. В сентябре 2017 года больше всего сделок было заключено в части города Кесклинн (185), за которой следуют другие густонаселенные части города, такие, как Ласнамяэ (165), Пыхья-Таллинн (148) и Мустамяэ (135). По сравнению с августом количество сделок увеличилось только в Кристийне (+9) и Кесклинн (+1), сократилось количество сделок больше всего в Мустамяэ (-20) и Нымме (-18). Если в Кесклинн динамика сделок в значительной степени сохранилась на уровне августа, то в Кристийне увеличению количества сделок способствовал рост объемов новостроек. В Мустамяэ к падению количества сделок привели также новостройки, в Нымме же как новостройки, так и вторичный рынок.

Данные: Земельный департамент

Медианные цены выше всего по сравнению с предшествующими периодами были в Кесклинн (2286 EUR/м2), где по сравнению с августом медианная цена «подросла» на 2,2%. За Кесклинн следуют Кристийне (1877 EUR/м2) и Нымме (1743 EUR/м2). В Ласнамяэ медианная цена составила 1398 EUR/м2, снизившись на 2,7%, в Мустамяэ медианная цена упала на 3,3% (1481 EUR/м2). Более всего снизилась медианная цена в сентябре в Пыхья-Таллинн (-15,6%), и за этим стоит серьезное уменьшение сделок с новостройками и общего количества сделок в самом престижном районе этой части города ‒ в Каламая.

 

Данные: Земельный департамент

Хотя в целом рынок недвижимости по всей Эстонии оставался по-прежнему активным, серьезным исключением стал город Тарту, где за девять месяцев в среднем заключалось меньше на девять сделок в месяц, чем в прошлом году. Снижение было в основном обусловлено квартирами вторичного рынка, медианная же цена по сравнению с прошлогодней выросла. В целом в сентябре было заключено 157 договоров купли-продажи, медианная цена которых составила 1238 EUR/м2. Количество сделок сократилось по сравнению с августом на 12, медианная цена снизилась на 7,5%.

Данные: Земельный департамент

В Нарве количество сделок по сравнению с прошлым годом увеличилось, медианные цены оставались стабильными. Это явный знак того, что спад остался позади, поскольку прежде всего увеличивается число сделок, вслед за чем поднимается и цена. В сентябре в Нарве было заключено 55 сделок, или на четыре сделки меньше, чем в августе, в то время как медианная цена повысилась 6,7% (389→415 EUR/м2). По сравнению с рекордным уровнем 2014–15 годов цены по-прежнему на уровне примерно на 75–100 EUR/м2 ниже.

Данные: Земельный департамент

В Пярну по сравнению с прошлым годом выросли как количество сделок, так и медианная цена, годовой рост которой достиг целых 12,6%. На рынке появились различные новостройки, что способствовало ускорению роста цен. В сентябре в Пярну было заключено 89 сделок, что стало самым высоким показателем за текущий год, и по сравнению с августом количество сделок увеличилось на 27. Медианная цена за последние пять лет уступила только майской цене текущего года, поднявшись по сравнению со скромным августом на 17,9% и достигнув 1144 EUR/м2.

Данные: Земельный департамент

В III квартале 2017 года среди остальных регионов наибольшая активность была отмечена в крупных уездных центрах и в волостях т.н. золотого кольца Харьюмаа.  Наибольшее количество сделок было заключено в Кохтла-Ярве, где, как и в Нарве, количество сделок вследствие низкой сравнительной базы прошлого года возросло, хотя цены оставались стабильными или даже немного снизились. Всего в III квартале в Кохтла-Ярве было заключено 186 сделок, медианная цена которых составила 66 EUR/м2. Среди уездных городов наибольший прирост количества сделок наблюдался в текущем году в городе Валга, где, подобно Кохтла-Ярве, медианная цена сделок остается очень низкой (116 EUR/м2) и значительная часть сделок заключается без привлечения жилищного кредита, вследствие чего недвижимость там имеет высокую ликвидность. За активностью самоуправлений Харьюмаа стоит горячий рынок новостроек, в волости Виймси количество сделок за первые девять месяцев нынешнего года увеличилось на 82, а в волости Сауэ на 48. Во всех приведенных выше самоуправлениях, кроме Кохтла-Ярве, выросли также и цены, что является подтверждением того, что под воздействием ветров с таллиннского рынка недвижимости начинают вновь оживать и остальные регионы Эстонии.

Данные: Земельный департамент