Январь традиционно является одним из наименее активных месяцев на рынке недвижимости: в 2017 году январь был третьим с конца по объему сделок с квартирами, в 2018 году – вторым с конца и в 2019 году – первым с конца. В основном январь связан с экономией – в этом играет свою роль очень затратный последний квартал года, когда в дополнение многим семьям приходится совершать также полуобязательные расходы. Однако в этом году данная логика может не сработать, поскольку в январе было заключено 1810 сделок купли-продажи, что на 150 больше, чем в среднем за последние три января. Тем не менее медианная цена сделок была немного ниже, чем в январе прошлого года, достигнув 1402 €/м2. Поскольку цены продолжают расти, это может быть связано со структурой сделок, другими словами, доля дешевых квартир составляла большую часть, чем обычно.
Эстония
Больше всего сделок было в Харьюмаа, где было заключено 55%, или 1002 сделки. За Харьюским уездом традиционно следовали Ида-Вирумаа (187 сделок), Тартумаа (168 сделок) и Пярнумаа (119 сделок), тогда как в Хийумаа была заключена только одна сделка с квартирами. По сравнению с предыдущим годом количество сделок увеличилось в 11 уездах; в дополнение к более крупным уездам больше всего увеличилось количество сделок в Ляэне-Вирумаа (+21 сделка). Самой высокой медианная цена сделок была также в Харьюмаа и Тартумаа, которые также были единственными уездами, где этот показатель превышал 1000 €/м2 (соответственно 1868 €/м2 и 1392 €/м2). По сравнению с прошлым годом медианная цена увеличилась в Харьюмаа на 5,4%, а в Тартумаа на 9,7%. Это также уезды, которые в силу объема сделок в значительной степени определяют уровень цен во всей Эстонии. Например, в 2019 году 2/3 всех сделок с квартирами в Эстонии были заключены в этих двух уездах. По сравнению с прошлым годом в семи уездах медианная цена сделок выросла, самое значительное снижение произошло на Сааремаа и в Ляэнемаа, которое из-за небольшого размера рынка было довольно характерным и не отражает долгосрочные тенденции.
Таллинн
В январе в Таллинне было заключено 743 сделки купли-продажи с медианной ценой 1915 €/м2. С новостройками было заключено 195 сделок, или чуть более четверти от общего числа. По сравнению с январем предыдущих трех лет число сделок было несколько инертным, но медианная цена сделок была на 2% выше, что стало рекордом для января. Тем не менее продолжающийся рост цен свидетельствует о том, что медианная цена в 2020 году, вероятно, будет около 2000 €/м2 – в 2019 году этот показатель был немного ниже 1900 €/м2. Например, средняя цена предложения квартир в новостройках более чем на 10% выше цены сделки, что также указывает на тенденцию к росту цен. Поскольку цены на вторичном рынке двигались синхронно с ценами новых квартир, ежегодный рост цен, вероятно, останется в этом диапазоне.
По сравнению с прошлым годом количество сделок остается стабильным – в течение года будет построено примерно столько же новых квартир, что и в прошлом году (примерно 3300-3400), и так как рынок новостроек был основным индикатором активности рынка в течение последних пяти-шести лет, мы основываем наши прогнозы в основном именно на этом рынке. В январе на рынок вышло около 300 новых квартир, большую часть которых предоставила фирма Endover, у которой на первом этапе строительства Rocca Towers появится дом для 132 семей.
Тарту
Январь в Тарту, как и в Таллинне, по количеству сделок был более скромным, чем в последние несколько лет: в первый месяц года было заключено 111 сделок купли-продажи, что на 20 меньше по сравнению с показателями 2017-2019 годов. В отличие от снижения количества сделок, медианная цена сделок была второй в истории, превысив порог в 1500€/м2 в августе 2019 года. Свою роль здесь сыграли новостройки, которые составили 23% сделок и где был заключен ряд сделок за 3000 €/м2 и более.
Однако рынок за цифрами статистики был очень активным. Ключевым словом в январе были новостройки, большой объем которых отражает активный рынок разрешений на строительство – в 2019 году были выданы разрешения на строительство около 840 квартир и рядных домов, по сравнению примерно с 600 в 2018 году. В дополнение к крупным объектам (Raadimõisa Kodu под Тарту, Mõisavahe Kodu в Аннелинне) рынок был оживлен развитием микроквартир на улицах Лай и Стаадиони. Причем в последнем проекте цена предложения впервые превысила отметку в 4000 €/м2. Активность подтвердили и маклеры, которые считают, что было много желающих и оценок, например, традиционно тихий рынок индивидуальных домов был также активнее обычного, хотя, как правило, интерес к нему возрастает весной.
Пярну
В январе 2020 года в Пярну было заключено 82 сделки купли-продажи квартир с медианной ценой 1013 €/м2. В плане сделок это был самый активный январь последних лет, особенно большой вклад в это внесли небольшие квартиры – квартиры площадью до 55 м2 составили более двух третей от общего количества сделок (в прошлом году только 57%). Хотя было заключено 17 сделок с новостройками, или 21% от числа сделок, из-за большей доли дешевых сделок медианная цена снизилась по сравнению как с январем прошлого года (тогда 1125 €/м2), так и с январем позапрошлого года (1013 €/м2). Поскольку в Пярну в 2019 году число разрешений на строительство квартир увеличилось и превысило 350 (в 2018 году это было 200 квартир), то подобно нынешнему январю можно ожидать такого же активного года, как и прошлый.
Нарва
2020 год начался в Нарве с лучшим количеством сделок за последние пару лет. В первый месяц года было заключено 63 сделки, что в среднем на 9 сделок больше, чем в предыдущие три января. Медианная цена сделок была достаточно близка к среднему уровню последних лет, т.е. 418 €/м2, что в среднем на 70-80 €/м2 выше уровня последних лет.
