Märtsi kinnisvaraturu ülevaade ei saa üle ega ümber koroonaviiruse COVID-19 puhangust, mis hakkas kuu teisest poolest turgu rohkemal määral mõjutama. Kuna lõviosa tehingutest oli juba varem kokkulepitud, siis suurest tehingute arvu langusest ei saa märtsi puhul veel rääkida.
Seni on muutustele kiiremini reageerinud likviidsem vara nagu üürikinnisvara ning müügihinna langus jõuab statistikasse kuni poole aasta pärast. Lühiajalise üüripakkumise liikumine pikaajalisele üüriturule on viimase mahtu suurendanud ca viiendiku võrra. Tekkinud on hinnakäärid tehingu- ja pakkumishindade vahel ning olemasolevates üürisuhetes käivad aktiivsed hinnaläbirääkimised, mis valdavalt tähendab ajutist hinnalangust 20-30%.
Müügiturul näeme selget aktiivsuse langust, mis on enam mõjutanud kallist ja ebalikviidset kinnisvara, kuid kui kriis kujuneb pikemaks, on ees oodata laiapõhjalist langust. Tõenäoliselt näeme lähikuudel kuni 50% tehingute arvu langust ning järgmisel poolaastal kuni 10%, aga võimalik, et isegi suuremat hinnalangust.
Märtsis sõlmiti korteriomanditega kogu Eestis esialgsetel andmetel 1739 müügitehingut, mis tähendab seda, et kriisi mõju tehingute arvu langusele oli veel väike. Võrreldes eelmise aasta märtsiga sõlmiti siiski üle 200 tehingu vähem ning kuna ka notaribüroodest on oodata vähem lisanduvaid tehinguid kui tavaliselt, siis tõenäoliselt jääb märtsi arv alla ka tänavuse aasta kahe esimese kuu näitajale.
Müüdud korterite arvu langus oli märkimisväärne vaid Harjumaal, kus turg on koroonapuhangule reageerinud kõige kiiremini. Nii vähenes tehingute arv seal 189 võrra 968ni. Teistes maakondades oli kriisi mõju veel väga väike. Tehingute arv langes kokku üheksas maakonnas, kuid näiteks Ida-Virumaal ja Pärnumaal toimus väike kasv.
Kuna hinnalangus leiab aset eelkõige turgudel, kus uusarenduste osakaal on suurem, viitega, olid märtsi mediaanhinna arvud veel rekordilähedased. Eestis tervikuna oli korteritehingute mediaanhind teist kvartalit järjest üle 1500 €/m2, võrreldes eelmise aasta märtsiga suurenes mediaanhind 4,8%. Kõrgeim oli tehingute mediaanhind Harjumaal, kus see oli ligi 1900 €/m2, üle 1000 €/m2 oli see veel Tartumaal (1398 €/m2) ja Pärnumaal (1143 €/m2). Võrreldes eelmise aasta märtsiga vähenes tehingute mediaanhind vaid Lääne- ja Põlvamaal.
Tallinnas hinnad veel kasvasid, kuid müükide arv kukkus
Tallinnas sõlmiti märtsis esialgsetel andmetel 686 korteri ostu-müügitehingut. Lõplikud andmed on jäänud veel tulemata, kuid ka siin kehtib ilmselt põhimõte, et tulenevalt kriisi mõjudest märtsis teises pooles, see arv enam väga palju ei suurene. See aga tähendab, et Tallinn, kui kõige likviidsem turg, on juba reageerinud koroonaviirusest tingitud ümberkorraldustele, ehkki täiel määral näeme seda järgmistel kuudel.
Võrreldes eelmise aasta märtsiga sõlmiti ligi 120 tehingut vähem ning neid sõlmiti ka vähem kui jaanuaris ja veebruaris. Müüdud korterite mediaanhind, milles suuresti peegeldus eelmistel kuudel aset leidnud asjaajamine, oli 1994 €/m2, ületades eelmise aasta näitajat enam kui 10% võrra.
Pakkumishindades pole veel langust tekkinud, tõenäoliselt toimuvad esimesed närvilised liigutused nende inimeste poolt, kellel on juba võlaõiguslik leping uusarenduses sõlmitud ning kohustus tänane kodu maha müüa hakkab üha enam peas vasardamas. Arendajate poole pealt võib rohkem raskusi tekkida nendel, kelle laenukohustuste osakaal on suurem, samas kui omafinantseeringust ehitavatel ettevõtetel on rohkem paindlikkust.
Maaklerite sõnutsi on aktiivsus tervem maapiirkondades, ehkki täna on veel vara öelda, kas kriis käivitab linnast maale kolimise laine.
Ka Tartus aktiivsus vähenes
Märtsis sõlmiti Tartus 125 korteri müügitehingut. Võrreldes eelmise aasta märtsiga langes tehingute arv enam kui 40 võrra, ent näiteks tänavusest jaanuarist sõlmiti neid rohkem.
Tehingute mediaanhind oli Tartus 1466 €/m2 ning see oli 1,7% enam kui eelmise aasta märtsis, püsides viimaste kuude kõrgel tasemel. Sarnaselt Tallinnale on ka Tartus suurenenud üüripakkumiste hulk, ent nii müügi- kui üüriaktiivsus on madal. Ka Tartus on kriis valusamalt tabanud neid inimesi, kes on uue korteri ostnud tõusvalt turult, ent peavad vana korteri maha müüma juba karuturul.
Pärnus sündis hinnarekord
Nukrad meeleolud on laskunud ka Pärnu kohale, ent märtsi arvud olid suvepealinnas veel kenad. Sõlmiti 69 korteri müügitehingut, mida oli 5 võrra enam kui eelmise aasta märtsis ning vaid veidi vähem kui jaanuaris ja veebruaris.
Tehingute mediaanhind oli aga kõigi aegade kõrgeim, 1486 €/m2, ületades möödunud aasta näitajat lausa 29%. Lähikuud on Pärnule aga keerulisemad, kuna suur teenindussektor ning lühiajaline üürimine saavad üsna korraliku raputuse osaliseks.
Narvas kasvasid tehingute hulk ja hind
Sarnaselt teistele oli ka Narva kinnisvaraturg märtsis veel küllaltki aktiivne. Müüdi 68 korterit, mida oli enam kui jaanuaris või veebruaris ning 10 võrra rohkem kui möödunud aasta märtsis.
Tehingute mediaanhinnaks kujunes 413 €/m2, võrreldes eelmise aasta märtsiga oli see näitaja 11 €/m2 võrra suurem.
Ida-Virumaa korterite hinnad, mis on koos Valgamaaga Eesti madalaimad, saavad absoluutarvudes kõige väiksema tagasilöögi, ent ka sealsete maaklerite hinnangul võib kriisi vindudes oodata kuni 20% hinnalangust.
Igor Habal, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik