Oma ligi 20-aastase kinnisvara hindaja töö jooksul olen näinud sadu elamuid, suvilaid ja talukohti. Üks tähelepanek on olnud läbiv: abihooneid ehitatakse palju, kuid teadmised nende ehitamisega seotud nõuetest on sageli lünklikud. Kui peamise eluhoone puhul teatakse enamasti, et ehitamiseks on vaja ehitusluba, siis kuuride, saunade, garaažide ja aiamajade puhul eeldatakse tihti, et oma kinnistule võib ehitada täpselt seda, mida soovitakse.
Tegelikkuses ei ole küsimus enamasti selles, kas abihoone ehitamiseks on vaja ehitusluba, vaid selles, millal on vajalik ehitusteatis, millal ehitusprojekt ning millal tuleb pärast ehituse valmimist taotleda kasutusluba või esitada kasutusteatis. Just siin tekibki praktikas kõige rohkem arusaamatusi. Sellest räägib lähemalt Uus Maa kohtuekspertiiside ja hüvitamise kaasuste juhtiv hindaja Kerli Koha.
Millal ei ole vaja ehitusluba?
Kõige sagedamini rajatakse kinnistutele saunu, garaaže, kuure, aiamaju, katusealuseid ja muid elamu kasutamist toetavaid hooneid. Ehitusseadustik käsitleb selliseid ehitisi elamu teenindamiseks vajalike hoonetena. Nende puhul sõltub nõuete ulatus eelkõige hoone suurusest ja kõrgusest.
Paljudele tuleb üllatusena, et kuni 20 ruutmeetri suuruse ehitisealuse pinnaga ja kuni viie meetri kõrguse elamu teenindamiseks vajaliku hoone püstitamiseks ei ole üldjuhul vaja ei ehitusluba, ehitusteatist ega ehitusprojekti. Kui aga hoone ehitisealune pind on üle 20 ruutmeetri, kuid kuni 60 ruutmeetrit ning selle kõrgus ei ületa viit meetrit, tuleb enne ehitamise alustamist esitada ehitusteatis koos ehitusprojektiga. Alles suuremate hoonete puhul, näiteks juhul, kui ehitisealune pind ületab 60 ruutmeetrit või hoone kõrgus on üle viie meetri, muutub vajalikuks ehitusloa taotlemine.
Mis vahe on ehitusloal ja ehitusteatisel?
Praktikas aetakse ehitusluba ja ehitusteatis sageli omavahel segamini. Ehitusluba tähendab kohaliku omavalitsuse eelnevat nõusolekut ehitamiseks ning seda nõutakse suurema mõjuga ehitiste puhul. Ehitusteatis on lihtsustatud menetlus, mille käigus omanik teavitab omavalitsust oma ehitussoovist. Ehitusprojekt on dokument, mis kirjeldab ehitise asukohta, mõõtmeid, konstruktsioone ja tehnilisi lahendusi. Väga sageli arvatakse ekslikult, et kui ehitusluba ei ole vaja, siis ei ole vaja ka projekti. Tegelikult nõuavad paljud abihooned just ehitusteatise ja ehitusprojekti esitamist. Täpse ülevaate ehitusloa, ehitusteatise ja ehitusprojekti kohustuslikkuse kohta annab ehitusseadustiku lisa 1, kus nõuded on välja toodud ehitise liigi, suuruse ja kavandatava tegevuse lõikes.
Tuleohutusnõuded kehtivad ka väikestele abihoonetele
Veel üks levinud eksiarvamus on seotud tuleohutusnõuetega. Sageli arvatakse, et kui ehitusluba või ehitusteatist ei ole vaja, võib hoone rajada kuhu tahes. Tegelikult see nii ei ole. Ka väikeste abihoonete (alla 20 m²) puhul tuleb järgida tuleohutusnõudeid, arvestada hoonetevaheliste kaugustega ning vajadusel kasutada lahendusi, mis takistavad tule levikut. Loakohustuse puudumine ei vabasta kinnisvaraomanikku vastutusest tagada, et ehitis vastab ohutusnõuetele. Seetõttu tasub enne ehitama asumist kindlasti üle kontrollida nii tuleohutuskujad kui ka muud võimalikud piirangud.
Millal on vajalik kasutusluba või kasutusteatis?
Sageli unustatakse aga ehitamise kõrval teine oluline etapp ehk ehitise kasutusele võtmine. Nii nagu ehitamise puhul võivad olla vajalikud ehitusluba või ehitusteatis, on valminud ehitise puhul vajalik kasutusluba või kasutusteatis. Paljud kinnisvaraomanikud arvavad ekslikult, et kui hoone on valmis, siis on kogu asjaajamine lõppenud. Tegelikult tuleb seaduses ettenähtud juhtudel ehitise valmimine ka ametlikult vormistada.
Üldreeglina kehtib põhimõte, et kui ehitamiseks oli vajalik ehitusluba, siis on ehitise kasutuselevõtmiseks vajalik ka kasutusluba. Kui ehitamiseks piisas ehitusteatisest, tuleb üldjuhul esitada kasutusteatis. Kasutusloa või kasutusteatise eesmärk on kinnitada, et ehitis on valmis ehitatud vastavalt projektile ning selle kasutamine on ohutu.
Just kasutuslubade ja kasutusteatiste puudumine on üks sagedasemaid kitsaskohti, millega hindajad, ostjad ja pangad kokku puutuvad. Praktikas võib abihoone olla küll aastaid kasutuses, kuid vajalik kasutusteatis on jäänud esitamata või kasutusluba vormistamata. Tavaliselt tuleb see välja alles kinnisvara müügi, pärimise või laenu taotlemise käigus.
Mida pank vaatab?
Hindajana puutun üsna sageli kokku olukordadega, kus abihoone on ehitatud täiesti heas usus, kuid vajalikud dokumendid on jäänud vormistamata või ei vasta hoone tegelik suurus enam sellele, mida algselt lubati rajada. Tavaliselt ei põhjusta see probleeme seni, kuni omanik kinnisvara ise kasutab. Küsimused tekivad aga siis, kui vara soovitakse müüa või kasutada pangalaenu tagatisena.
Pangad hindavad lisaks kinnisvara füüsilisele seisukorrale ka selle dokumentatsiooni korrasolekut. Kui kinnistul asub näiteks saun, garaaž või muu abihoone, mida registrites ei kajastata või mille ehitamise ja kasutuselevõtuga seotud dokumendid ei ole korras, võib see mõjutada panga hinnangut tagatise väärtusele. Mõnel juhul võib pank soovida täiendavaid dokumente või selgitusi ning tehingu menetlemine võib seetõttu pikeneda.
Kuidas abihoone mõjutab kinnisvara väärtust?
Küsimusele, kas abihoone suurendab kinnisvara väärtust, saan hindajana enamasti vastata jaatavalt. Hästi ehitatud garaaž, saun või kuur muudab kinnisvara ostjate jaoks atraktiivsemaks ning suurendab selle kasutusvõimalusi. Inimesed hindavad lisaruumi, hoiustamisvõimalusi ja paremat funktsionaalsust. Samas ei sõltu väärtus üksnes ehitise olemasolust. Sama oluline on selle seisukord ning asjaolu, kas ehitamise ja kasutuselevõtuga seotud dokumentatsioon on korras.
Olen hinnanud objekte, kus kvaliteetne abihoone on olnud kinnisvara üks suuremaid väärtusi. Samuti olen näinud olukordi, kus dokumenteerimata ehitis või puuduolev kasutusluba on tekitanud ostjates ebakindlust ja muutnud müügiprotsessi keerulisemaks. Ostjad soovivad teada, et kinnistul asuvad ehitised on rajatud nõuete kohaselt ning nende kasutamine ei too tulevikus kaasa ootamatuid kulusid või probleeme.
Hindaja soovitus
Minu soovitus kinnisvaraomanikele on lihtne. Enne ehitamise alustamist tasub alati välja selgitada, kas vajalik on ehitusluba või ehitusteatis. Samuti tasub juba ehitamise käigus mõelda sellele, millised toimingud tuleb teha ehitise kasutusele võtmiseks. Sageli piisab ühest päringust kohalikule omavalitsusele, et vältida hilisemaid probleeme.
Kinnisvara väärtuse seisukohast ei ole oluline ainult see, et abihoone oleks olemas. Sama tähtis on see, et see oleks ehitatud õigesse kohta, vastaks tuleohutusnõuetele, oleks korrektselt dokumenteeritud ning vajadusel omaks kasutusluba või kasutusteatist. Hästi planeeritud abihoone on enamasti investeering, mis suurendab kinnisvara kasutusmugavust ja väärtust. Kõige suuremat kasu toob see aga siis, kui lisaks heale ehituskvaliteedile on korras ka kõik vajalikud dokumendid. Sellist kinnisvara on lihtsam müüa, lihtsam finantseerida ning selle väärtus on turul paremini kaitstud.